关于「以房养老」的25句实话和2个悖论

www.hbahz.com    2018-08-27 15:10    明升网

这是一个「精心计算」的养老故事。主角有三个:银保监会,保险公司,房东。8月8日,中国银保监会发了一个红头文件,要在全国推广「以房养老」。说实话,笔者觉得,这事挺奇怪的。

「以房养老」,又名「倒按揭」,它的含义是,拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构,之后老人可以继续居住或享受收益,同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金,直至身故。老人去世后,金融机构抵押房产处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。如果有结余,则给老人的继承人。

其实,它不是一个新事物,四五年前就在北上广试点了,后来又扩大到多个省会城市。

按照中国政策设计的传统路径,应该是试点效果不错,才会全国推广。

可是,四年前的试点,效果堪称「惨淡」。迄今为止,公开数据显示,只有幸福人寿一家保险公司推行了「以房养老」相关保险产品。

截至2018年6月底,这款保险承保仅98户、共计139人。是的,你没有看错,一共139人。

现在,它准备全国推广了。

有几个不能回避的问题在前方等待着它:

1,效果不佳,全国推广的底气何在?

2,国外经验如何?

3,四年前认知不到位,四年后如何?

4,今天的真实目的是什么?

5,「以房养老」政策真正的BUG。

董小姐像小蜜蜂一样采访了一大圈,也思考了好几天,写了一篇数千字的报道。

我发现「以房养老」被高度看空。并且,了解到了几个真实存在的场景,深受震撼。

在北京的医院急诊室里,曾经出现过多次空巢老人急需手术,却找不到家属签字的情况。

还有一位失独老人在急诊室中突然去世,他和他的房产以及账户上200多万元人民币,都一样无人问津。

因此,老人们的痛点不能简单认为就是钱的问题。中国的老人更缺的是真实可触的养老服务。

笔者这篇文章,虽然在说房产,说政策,说「以房养老」的BUG,也想说说中国的养老困境。

文章有点长,我把它脱水处理成25句话,供你参考,欢迎切磋。

一,如果养老要把房子抵押给保险公司才有钱,为什么不直接卖了房拿着钱去高端养老院?

二,「以房养老」出台有一个大背景。中国社科院预测,2018-2022年明升“收不抵支”的省份约为13-14个,其中,东北、西北部分省份养老金结余耗尽风险还在加大。

三,中国大部分老人的养老问题需要政府托底。「以房养老」作为一种补充保险,举国推广,一旦落地,可以为政府转移部分养老压力。

四,有人认为,「以房养老」是金融产品创新的代表,用房产抵押换取养老金,能提高社会资源的利用率。

五,也有人认为,「以房养老」是政府将一部分养老责任推到了市场,尝试让老百姓自己解决养老问题,属于治标不治本的权宜之计。

六、「以房养老」运行良好,一定要有足够的土壤。以日本为例,日本的「以房养老」在房价高的个别大城市推行,高额遗产税是它的制度土壤之一,用来抵消人们对继承房产的热情。

七,即使在日本,这套玩法也不是主流。日本养老保险制度完善,养老金相对充裕,很少有人会选择抵押房屋来养老。

日本房屋的租售比走高之后,一些老人会在85岁以后,将家中的一个房间出租出去,用高额租金来补贴自己,或在养老机构里住3—5年,直到离世。

八,相比中国,日本养老金体系较为全面,有值得我们学习的地方。比如说,日本推行介护险,给老人提供看护服务,政府负担50%,企业或个人养老金及商业保险等负担剩余50%。

九、中国「以房养老」的核心是让民间房产变现为养老金,说到底还是取决于老人的房产价值多寡,与楼市息息相关。金融机构作为中介,既承担风险,也从中牟利。因此,房地产市场的水温是重中之重。它决定了这条政策推行的土壤和参与者的积极性。

十、很多保险公司人士认为,「以房养老」在中国还是个概念,操作流程没有设计好,很难落地。

十一,从金融机构角度看,不确定因素太多,将导致它们在拿房后倾向于尽快出售。中国房价过去一路高涨,但租售比一直比较低,房屋租金收益率低,再加上人们普遍预期的房地产税,一旦落地,很可能进一步摊薄收益。这些都是金融机构最不愿意看到的变数。

十二,如果未来「房住不炒」的政策继续强化,房屋售价有进一步的变动风险,保险公司在「以房养老」这个险种的收益上将会有更大的不确定性。

十三,基于传统观念,老人们也很担忧,房屋实际升值高于当下评估值,心理抗性也很大。不信的话,你问问你身边的老人家。

十四,「以房养老」需要先行评估房屋的资产价值,用来判定养老金额度。

但是,在实操过程中最常见的分歧是,估值时,老人希望房子有高估值,而保险公司会考虑经济大势、购房需求变数等各类影响房价升值的不确定因素,做低房屋的增值部分。

十五,房子涨了老人根本不舍得抵押,房子跌了金融机构收益少,也不愿意。

十六,除房价风险外,未来还有房屋继承纠纷、房屋70年产权到期续期、房屋损毁、折旧、老人预期生存年限、房地产税等各类支出与风险。

十七,保险公司的核心是通过资本运作让资产保值、增值,希望拿到的资产干干净净。一旦接手房产,便涉及到房地产、司法、财税等一系列领域,问题琐碎而复杂。

当老人身故后,许多保险公司甚至不太愿意和家属直接对接拿房问题,除非下设或投资单独公司来处理房产。

十八,金融机构做的是杠杆生意,天然倾向于把资金投到周转最快、收益最高的领域,「倒按揭」形式对金融机构来说也是一种长期现金流占压。

十九,一个大型房企的养老业务负责人告诉董小姐,保险公司直接卖寿险就能有大笔现金进账,何必再去碰以房养老呢?这个问题好毒辣,当寿险与以房养老摆在你面前,你会挑哪一个?这是「以房养老」的第一个需求悖论。

二十,目前市面上的养老险种,大多根据老人平均寿命来计算保费,较少涉及房产。即便涉及房产的险种,也更多是房产即刻变现,老人直接去养老院,与养老护理挂钩。

二十一,「以房养老」涉及到产业链,保险公司只善于处理资金问题,其他不一定搞的定。

二十二,对老人来说,要接受「以房养老」并不容易。由于房屋价值评估不确定,这个举措被认为是以低回报抵押了高资产,到手的资金不划算。

参照幸福人寿推出的「以房养老」产品来看,目前一位70岁的老人抵押价值100万的房产,每月仅到手3734元,寿命越长,回本的可能性才越高。

二十三,受中国传统文化观念影响,中国的房屋被认为有传承价值,老人们对房子有特殊的情感寄托。很多人难以接受耗费大半生积蓄买房,老了以后房子却不归自己,也不归后人。

中国的大多数老人习惯住在自己熟悉的房子里,过着节衣缩食的生活,他们当然有提前卖房和抵押房屋的权利,但是,愿意这么做的老人并不多。

二十四,在实操过程中,「以房养老」不仅要老人认可,也需要征得老人的子女同意。

在长达几十年的抵押期限中,如何应对老人变卦、子女入住不退房等后续问题,目前也缺少配套的制度设计。

二十五,养老是一个系统工程,更多空巢老人和失独老人最大的养老痛点并不是钱,而是养老服务。

有房老人的痛点不是资金,而缺钱的老人往往没有高价值房产,这是“以房养老”的第二个需求悖论。「有钱的不需要,没钱的要不起。」

「以房养老」是很好的新尝试,但如果纯粹从利益结合点出发,明明老人和保险公司都不愿意,政府还硬要牵线,最后只能是不欢而散。 

Copyright 明升网-版权所有-隐私保护-所载内容仅供参考,使用前请核实,风险自负 All Rights Reserved.